наверх

Вложение денег в недвижимость

15 | Ноя 2016

Инвестирование денег в недвижимость на протяжении десятилетий был одним из наиболее простых и эффективных способов сбережения и даже приумножения капитала. Финансовый кризис 2007-2008 года внес существенный коррективы в данный механизм, а назревающий «взрыв» китайского рынка может окончательно изменить существующие подходы, для начала разберем основные механизмы:

ПЕРЕПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВАРИАНТ ВЛОЖЕНИЯ ДЕНЕГ

Самым простым на первый взгляд вариантом заработка от инвестирования в недвижимость является перепродажа объектов. Что может быть проще, купил, а потом продал, до финансового кризиса 2007 года так и было. Цены на всю недвижимость показывали стабильную динамику роста в 20-30% в год, а по отдельным регионам и того больше. Оставалось только малость – получать прибыль. Сейчас ситуация в корне изменилась.

ИНВЕСТИРОВАНИЕ ВО ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Вложение денег во вторичное жилье является, пожалуй, одним из наиболее интересных и прибыльных вариантов, правда требующий огромного внимания, желания и конечно знаний. Суть технологии следующая:
мониторинг рынка вторичных квартир, магазинов, земельных участков. На рынке систематически появляются «вкусные» предложения. То есть варианты, когда квартиру или другой объект продают срочно или в очень плохом состоянии.
после нахождения объекта проводим оценку перспективности. Как правило, сумма дисконта такого жилья составляет минимум 10-15% от реальной цены.
после покупки проводим легкий косметический ремонт.
выставляем квартиру на продажу по реальной цене.
Плюсы
  • Уровень рентабельности таких вложений составляет порядка 30-40%, обычно за год успевают, как минимум три раза прокрутить деньги.
  • Высокая надежность, даже в случаи если цены пойдут вниз уровня дисконта хватит, чтобы обеспечит полный возврат денег.

Минусы
  • Риски связанные с недобросовестными продавцами.
  • Необходимость активно участвовать в процессе и уделять время.

ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЭТАПЕ КОТЛОВАНА

Один из наиболее интересных вариантов инвестирования в недвижимость с точки зрения заработка, так как позволяет получить значительную прибыль без усилий, дисконт от обычной цены минимум 30%. Но есть и «ложка дегтя в бочке меда».
Высокая турбулентность на финансовых рынках, да и общая ситуация в экономике не только снижают спрос на строящуюся недвижимость, но и значительно удорожают кредиты для застройщиков. Данная ситуация сильно ударила по строительному рынку и очень сильно повысила риски банкротств или замораживания новых проектов, даже у надежных строителей.
Плюс не стоит забывать и о стандартных проблемах такого варианта вложения денег для прибыли на строящейся недвижимости как:
  • Срыв сроков застройки.
  • Снос строящегося дома в виду отсутствия у застройщика полного пакета документации на строительство или просто из-за незаконного строительства.
  • Обычное мошенничество
Если решили использовать данный вариант, то не стоит забывать, что перед вложением денег в строящийся дом обязательно изучите историю застройщика, сколько домов уже введено в эксплуатацию, сколько строится и конечно по возможности необходимо посмотреть разрешительные документы на само строительство.

ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВАРИАНТ ВЛОЖЕНИЯ ДЕНЕГ

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют смыл только если собираетесь заниматься собственным бизнесом. Варианты с арендой или перепродажей таких объектов очень рискованны и требуют наличия профессиональных знаний как в сфере строительства, так и рынка недвижимости.
Кроме того уровень конкуренции в данном сегменте очень высок и практически во всех регионах начато строительство бизнес-центров, торговых центров. Конечно, сейчас они заморожены или будут заморожены, но введение их в эксплуатацию дело техники и времени, что в свою очередь окажет дополнительное давление ставки аренды и на цены таких площадей.

ЗАРАБОТОК НА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделение дач как отдельного направления для вложения капитала стало возможным после того как в стране зародился бум на здоровый образ жизни, одним из составляющих которых и стал так называемый загородный туризм.
Как же можно заработать на таком тренде, вариантов два:
Вариант первый – аренда, об этом поговорим ниже.
Вариант второй – покупка участков с домами в строящихся загородных поселках.
Вторичный рынок дач рассматривать не будем в силу большого количества всевозможных рисков и нюансов для прибыльного инвестирования. Относительно первого то тут риски аналогичны покупки строящихся квартир, то есть:
  • Срыв сроков застройки.
  • Снос строящегося дома в виду отсутствия у застройщика полного пакета документации на строительство или просто из-за незаконного строительства.
  • Обычное мошенничество
К этому добавляется еще один немаловажный фактор, это наличие необходимой инфраструктуры в виде дорог и удаленности от города.
Если выбрать хороший вариант, то уровень рентабельности таких вложений составит не менее 30% даже с учетом нестабильности на рынках.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Инвестиции в землю были мега популярны в середине прошлого десятилетия и тогда могли приносить своим владельцам по 300-1000% прибыли. Сейчас картина несколько поменялась:
Во-первых, хороших земельных участков осталось немного
Во-вторых, цену земли уже сформировали и за «копейки» хороший участок купить практически не реально.
Повторюсь, но еще 10-15 лет назад можно было покупать много с расчетом на будущее, при этом практика показывала, что «выстреливал» далеко не каждый участок, соотношения плохих хороших активов составляло 50 на 50. Сегодня же дешевой земли нет, а покупать с надеждой, что завтра подымиться цена не стоит, тем более глобальные проекты по строительству дачных поселков и расширения инфраструктуры пока откладываются, а вместе с ними надежда на внезапный «джек-пот».

деньги в дом

ПАССИВНЫЙ ДОХОД – ВЛОЖЕНИЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ АРЕНДЫ
Рынок недвижимости переживает не лучшие времена, а вместе с ним и рынок аренды недвижимости. Практика показывает, чем меньше спрос на покупку квартир, тем выше предложение по аренде. Вместе с тем получение стабильного дохода от аренды недвижимости это достаточно хороший заработок, давайте поговорим о нюансах.

АРЕНДА КВАРТИР

Большинство консультантов и специалистов достаточно негативно относятся к вложению денег в покупку квартир для последующей сдачи в аренду. Свое скептическое мнение они обосновывают относительно невысокой отдачей при больших стартовых вложениях.
Можно согласиться с таким мнением, действительно цена квартиры большая, а вот арендная плата на фоне этой цены небольшая. Лично я не согласен с такой позицией, и из всех вариантов инвестирования в недвижимость использую только этот. Почему?
С одной стороны у меня всегда есть достаточно ликвидные активы, причем при всех турбулентностях их можно использовать как залог.
Со второй стороны, я получаю каждый месяц фиксированную сумму прибыли (хоть и не очень большую).
И главное заработок от квартир не требует от меня никаких дополнительных усилий, по принципу «купил и забыл».
В моем случае инвестиции в недвижимость приобрели роль своеобразного финансового парашюта на «всякий случай».
О чем необходимо помнить, выбирая данный вариант вложений в недвижимость на 2016 год:
тщательно выбирайте квартиры для инвестирования. Наличие транспортной развязки и инфраструктуры значительно повышает сумму аренды.
покупайте однокомнатные квартиры.
после покупки обязательно проведения косметического ремонта.

АРЕНДА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Как было сказано, мода на загородный отдых стало новым трендом, а в связи с последними событиями заграницей может стать мега популярным трендом. Правда покупка дачи или загородного домика дело дорогое и главное хлопотное, ведь по факту мало купить, за ним потом нужно ухаживать. Такие разноплановые тенденции и дали возможность неплохо зарабатывать инвесторам, что нужно:
Приобретаем загородный домик;
Облагораживаем, можно даже завести минимальную живность (те же фазаны, индюки и пару шиншилл не помешают, а ухаживать за ними может кто-то из соседней деревни)
Сдаем в аренду на выходные
Практика показывает, что инвестиции возвращаются на 50% за один дачный сезон. Даже есть примеры, когда добавляя немного сельского калорита с минимальной развлекательной программой, деньги удалось вернуть за один сезон, правда это уже превращается в полноценный бизнес.
Если же говорить о пассивном доходе, то уровень рентабельности составит приблизительно 30% и проект выйдет на чистую прибыль к третьему сезону.
Важно – также не забывайте, что все доходы, полученные от аренды недвижимости, как и сама недвижимость облагается налогами. Не забывайте об уплате налогов, тем более на практике намного дешевле заплатить сразу, подумав и выбрав систему налогообложения (к примеру, тот же патент на аренду), чем потом общаться с налоговиками и платить разнообразные штрафы по налогам.
Кстати, перед тем как платить налоги подумайте какую форму лучше выбрать, вариантов много можно платить как обычный гражданин, так и через регистрацию ИП или ООО.
Если у Вас есть собственные примеры заработка на вложении в недвижимость в 2016 году пишите с радостью опубликую, а также задавайте вопросы по мере возможности отвечу.

Автор: Алексей Иванов


0 комментариев
Задать вопрос